Foram julgados no dia 08/05/2019 pelo Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), os Temas 970 e 971 que se encontravam afetados pela 2ª Seção do referido tribunal, para julgamento no âmbito dos recursos repetitivos. Tais julgamentos trazem relevantes repercussões ao mercado imobiliário, em especial, ao segmento de incorporação imobiliária.

Quanto ao Tema 970, que trata da possibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal nos casos de atraso na entrega de imóveis em construção, foi negado provimento aos Recursos Especiais afetados (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428). Segundo o Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, a cláusula penal moratória possui natureza reparatória, visando pré-fixar a indenização em razão do atraso. Por esse motivo ela não poderia ser cumulada com lucros cessantes, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Foi fixada a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação e, estabelecida em patamar razoável e suficiente para a reparação do dano, é inviável a sua cumulação com os lucros cessantes”.

Com relação ao Tema 971 que versa sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal estipulada contra o consumidor em desfavor do incorporador nos casos de atraso na entrega do imóvel em construção, foi dado provimento parcial aos Recursos Especiais afetados (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485). Entendeu-se como abusiva a estipulação de penalidade exclusiva em desfavor do adquirente, em caso de inadimplência, pelo que, nesses casos, deveria ser aplicada a inversão da penalidade em desfavor do vendedor. Foi fixada a tese nos termos do voto do Relator, sendo que a redação dos enunciados será apresentada na próxima sessão.

Note-se ainda que a 2ª Seção já havia decidido matéria de ordem, entendendo que nos processos pendentes de julgamento que versem sobre a matéria dos Temas em comento, não seria possível a aplicação da Lei 13.786/2018 (conhecida como “Lei dos Distratos”), que disciplinou as hipóteses de inadimplemento contratual e respectivas penalidades, no âmbito das incorporações imobiliárias e loteamentos. Assim, as ações judiciais que discutem tais matérias, antes do advento da Lei dos Distratos, seguirão as decisões dos Temas 970 e 971.